内蒙古“煤老板”抄底上海楼市，湖北酒业大亨加码长三角地产
在多数房企陷入流动性危机、房地产市场持续低迷态势下，煤炭大佬、酒业大亨等一批人却先后以不同形式进入楼市。
内蒙古“煤老板”抄底上海楼市
11月28日，大悦城控股（000031.SZ）发布公告称，上海邕鹏实业有限公司已支付全部交易对价41.42亿元成为上海鹏利置业的新股东，股权转让已完成。
上海鹏利置业的核心资产是中粮海景壹号项目的5、6、7号楼，房屋类型为公寓。
天眼查APP显示，买方上海邕鹏实业由自然人余虹泽和刘彦操分别持有70%及30%股份。
其中，大股东余虹泽是内蒙古多家能源公司的关联方，比如在内蒙古明满能源有限责任公司担任执行董事，而内蒙古明满能源有限责任公司又是由内蒙古满世煤炭集团股份有限公司99%持股。
二股东刘彦操在内蒙古鄂尔多斯多家公司担任法人，规模最大的一家公司为鄂尔多斯市庆源金融资产管理有限公司，穿透这家机构股权可见，背后是内蒙当地多家能源、生态环境公司。
除此之外，刘彦操还在鄂尔多斯市汇峰煤炭能源有限公司、鄂尔多斯市德润天泽股权投资有限公司等担任法人代表，其中德润天泽又是由准格尔旗博远煤炭运销有限责任公司、内蒙古满世煤炭集团股份有限公司等持股。
上述交易完成后，意味着大悦城持有15年的中粮海景壹号最后三栋公寓正式易主，余虹泽已正式成为上海鹏利置业发展有限公司的执行董事、总经理和法定代表人。
核心优质资产受追捧
中粮海景壹号位于上海陆家嘴金融核心区，毗邻汤臣一品，拥有一线江景，是黄浦江畔的顶级豪宅。
据公开消息，中粮海景壹号是由4幢（6个单元）超高层江景公寓围合组成，分别为31层-40层的超高层公寓。其中，5、6号楼共31层，户型为210-250平方米的大平层；7号楼01户型共40层，40层为复式，02户型共37层，均为大平层。
2007年，在中粮海景壹号四栋建筑物中，5、6、7号楼虽位列第二排，但均拥有无太多遮挡的黄浦江景，2008年底变身为上海鹏利辉盛阁高级服务式公寓，由新加坡辉盛国际负责管理。目前已对外出租，租期均为一年以内短租约，入住率保持在90％以上。
以这三栋公寓可出售面积49212㎡计算，这批公寓的成交单价约8.42万元/㎡。根据贝壳找房数据显示，目前中粮海景壹号在售的二手房源只有一套，为340㎡的四室三厅，类型为住宅，挂牌单价高达29.385万元/㎡。
相比于接近30万/㎡的二手房挂牌价格，中粮海景壹号这次的成交单价仅8.42万/㎡，主要由于该项目是整体股权交易，项目公司的投资性房地产评估价值仅有5.86亿，若是单套出售会产生大量的土地增值税。
高力国际认为，中粮海景壹号位于陆家嘴核心区位，出租率长期保持在高位。伴随着上海对外经济和贸易稳步恢复正轨，外籍管理和工作人群逐渐回归，高端公寓市场租赁需求将迎来一波回暖。
更多“煤老板”抄底楼市
目前大多投资者仍处于观望中，但拥有大量现金流的煤炭大佬已经在加仓北京、上海等地房地产市场。
以上海市场为例，2022年5月，内蒙古鄂尔多斯资源股份有限公司以及其旗下控股子公司电力冶金集团，26.7亿元买下了上海苏河湾的两栋写字楼及210个车位。7月，内蒙古汇能煤电集团以62亿元购买了上海大悦中心。成交单价均低于此前成交价。
以北京市场为例，2023年10月，山西金汇海以15.1亿元成交，溢价率10.22%竞得北京房山区拱辰街道FS00-0111-0006等地块。
天眼查APP显示，山西金汇海房地产开发有限公司成立于2010年5月18日，由山西金泉能源集团有限公司全资控股，后者由北京景峰投资有限公司持股65%，温锦滨持股35%。温锦滨曾在多家煤炭公司担任法人代表。
58安居客研究院院长张波指出，核心城市核心地段的优质资产，一直是包括煤炭能源、实业资本及企业非常重视的标的。随着房地产行业进入新周期，这类资产的抗跌性或者长期的保持增值性，会表现得更加明显。
近两年，由于天然气、煤炭等资源价格走高，在这一背景下，大批煤矿企业获得丰厚利润，“煤老板”们又手握大量现金重返楼市。
无独有偶，就在煤炭大佬在上海、北京大手笔买楼之际，酒业大亨也在逆势加仓房地产。比如，以白酒生产和销售为主的帝王实业先后收购了北京银河SOHO和杭州一办公物业。以劲酒闻名的劲牌先后布局苏州、杭州、南京等地房地产市场。
劲牌35亿元苏州拿地
近日，中国金茂（00817.HK）公告，宣布收购南京耀方置业有限公司全资子公司苏州新茂置业有限公司51%的股权。
根据天眼查APP显示，南京耀方的背后实控人为湖北酒企劲牌有限公司。10月19日，苏州第六批次土拍，苏地2023-WG-64地块经历93轮竞价后触及最高限价，转入线下摇号环节后，该地块由南京耀方以34.93亿元摘得，溢价率15%。
主营业务经营不利，加码房地产
在此次交易中，交易方之一的劲牌引发市场关注。
根据公开信息，劲牌公司创建于1953年，前身为大冶县新建酒厂，曾先后五次更名。该公司于1978年开始研制滋补酒，后相继推出莲桂补酒、长寿酒、御品酒等，从此走上了传承养生草本酒的道路，“中国劲酒”则是在1989年诞生上市，被视作第一款真正意义上的保健酒。保健酒也是劲牌公司最广为人知的标签。
然而近年来随着提价和酒质等问题发酵，劲酒在市场上已不复往昔荣光，最直观的表现在于其存在感减弱，商超铺货量减少，网络端关于其为何“没人喝”、“销声匿迹”的发问声不断。
主营业务陷入颓势之下，劲牌也开启多元化布局、加码房地产。
劲牌跨界地产多年，旗下拥有多家地产公司，如黄石市佳木房地产开发有限责任公司、湖北宏维置业集团有限公司、黄石市华讯房地产开发有限公司、大冶东风置业有限公司等等。开发的住宅项目主要集中在湖北。
近两年，劲牌开始将地产版图扩张至省外，包括苏州、南京、杭州，开发的住宅项目多为改善型高端楼盘。据不完全统计，2022年，劲牌共斥资约30亿元先后在南京、苏州等地与其他开发商合作拿地，约占各项目30%的股权。
据悉，劲牌2022年营业收入为106.19亿元，也就是说，劲牌一年内所要承担的土地款或占其营业收入的3成。
劲牌此前曾公开表示将专注于深耕酒业发展，但近两年持续加码房地产，引发行业内猜想。
对此，IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，劲牌此次“入局”房地产，应该是多种因素综合考虑的结果。首先，“抄底”是一个可能的原因，因为在行业下行期，土地和房产的价格相对较低，有可能会吸引一些潜在投资者看好时机进入；其次，企业可能看好地产未来的发展。虽然当前房地产行业面临下行压力，但长期来看随着我国经济的持续发展，人口城市化进程的加快和升级，房地产行业仍然具有较大发展空间；最后，企业自己的战略布局，希望通过跨界投资房地产实现企业的多元化发展，降低单一市场的风险和培育第二增长曲线，寻求可持续发展。
就煤炭、酒业类企业先后进入房地产市场，业内人士认为，这背后传递出企业对未来走势的一种预期，预计未来将会有更多资本重新布局一线及热点城市核心资产。
（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健）
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