容积率，是大部分购房者买房子的时候最关注的指标之一。

一看到比较高的容积率就会有抗性，一看到比较低的容积率就欣喜。

实际上，高容积率并不代表就做不出好项目，低容积率也并不代表项目的舒适度就一定高。

高容积率，照样能够做出豪宅！

01

金茂、星河湾的规划

金茂璞逸东方的规划图、户型图这两天曝光。

这块73.719亩的地块是金茂在2024年11月底摘得的，容积率3.5，建筑密度上限19.5%，绿地率不小于35%，表面楼面地价4569.55元/㎡，由于是城改开发地块，实际楼面地价在11424元/㎡。

1.1万元/㎡以上的楼面地价，意味着这个项目只能做高端改善产品，高端改善产品也正式金茂擅长的。

最终，这个项目规划了10栋29-31F的高层住宅，主力户型面积约229㎡、269㎡、335㎡，项目的规划图如下图所示。

看到规划图的第一眼，很多人就被中庭花园所吸引，给人的感觉是一点都不像3.5容积率的项目，而像2.0。

看完了金茂璞逸东方的规划图，我们再来看一下隔壁的曲江星河湾一期、二期的规划。

曲江星河湾一期、二期与金茂璞逸东方类似，容积率都比较高，毕竟西安市场上现在很多住宅的容积率都是2.5，有的是2.2、2.0。

在规划中，曲江星河湾一期规划了7栋25-28的高层住宅，主力户型面积约228㎡、255㎡、273㎡、323㎡；二期规划了12栋25-28F的高层，主力户型面积约278㎡、304㎡、324㎡、399㎡。

一期、二期的规划图如下。

很明显，同样是采用比较大的中庭花园设计，并且是大面积的水系。

高容积率之下，这种中庭花园围合式布局规划，不但实现了更大的楼间距、避免了拥挤，确保了每栋楼的理想日照，同时还实现了景观共享最大化，空间感更强。

同时，金茂璞逸东方、曲江星河湾大部分楼栋为独栋独单元，既避免了建筑面宽过大带来的压抑感，同时在端厅设计、观景、采光等方面舒适度更高。

02

高容积率照样打造高端豪宅

实际上，放眼国内和西安，高容积率之下照样做出经典豪宅项目的不在少数。

上海汤臣一品的容积率5.97，深圳湾1号的容积率5.9，广州世茂天鹅湾容积率5.67，西安中大国际九号容积率3.34……

还有一点比较重要的是，一个小区的舒适度，实际上最重要的是跟总户数有关。

1942户与1013户，这就是小区舒适度最大的区别。

所以说，对于一个楼盘的舒适度来讲，容积率只是一项指标，而不是唯一标准。

更重要的是，支撑起一个项目价值的因素，还包括地段、教育配套、周边的产业、周边的资源、项目本身的产品品质等等。

对于一线河景、公园旁的大平层豪宅来讲，往往是越高越贵，因为大平层很看中视野，翻开自然界河山的价格备案就会发现这一点。

当然，西安现在缺的不是大平层豪宅，真正缺的是容积率1.3以下的纯别墅豪宅产品。

放眼整个西安，容积率1.3及以下的在售、待售项目仅有绿城清水湾（容积率1.2，商业性质）、旭辉铂樾万境（容积率1.24，商业性质）、紫薇绿城南山雲庐（容积率1.3，住宅性质）、九曲松间（容积率1.2-1.3，住宅性质）、中大国际99（容积率1.3，商业性质），两个住宅性质的一个位于草堂基地板块、一个卖到“5万+”。

在目前的城市规划中，有1.3及以下住宅用地的板块为两个，一个是秦汉新城的兰池大道板块，一个是昆明池板块。

兰池大道板块是由于文保因素的限制，整体建筑限高，在容积率方面也严控，再加上区域内的生态资源，具备了诞生纯低密产品的条件。

昆明池板块的超低容积率地块主要分布在环湖第一圈住宅用地，2.3万亩的水域湿地资源、紧邻高新的区位优势，潜力无限。

当然，这两大板块目前共同面临需要突破的是基础配套的完善，以及产业的导入，共同聚集人气，从而实现板块价值的提升！