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作者 | 王泽红

深圳国资支援万科的动作，正在从人、财两方加速落地。

继15位深铁及深圳国资高管入驻不久，2月10日，万科获得第一大股东深铁集团的28亿借款支持，用于偿还其在公开市场发行的债券的本金与利息。

借款期限为3年，年化利率2.34%，低于当前市场利率水平，体现了大股东的支持。半个月前，也就是深铁“一把手”辛杰接任万科董事会主席那天，深铁刚以13亿元接手万科红树湾项目。

从深圳国资接管万科以来，前后两次合计为万科注入41亿流动资金。

2月11日，万科旗下美元债走高，但这一利好并未提振股价。如其他金融机构一样，这笔借款也需要万科提供抵押物。

从公告内容看，万科需为本次股东借款提供价值不超过40亿元的资产进行质押，初始质押担保物是其持有的等值万物云股票。

万科是万物云的控股股东，持有万物云56.84%股权，此次抵押股份占万物云总股本的18.29%。

这也是这份公告中，颇为凸显的一句话，作为“现金奶牛”的物业板块，向来是房企手中的优质资产，甚至是最优质的资产，万科也是如此。

去年上半年，万物云即使利润规模下滑两成多，但万物依然获得约6.8亿元分红，是受益最多的股东。

深圳国资接管万科后，释放出了更大的自救魄力。

万物云，进入抵押物清单

自2024年流动性承压以来，在万科的诸多抵押融资、资产处置中，均未出现过万物云的身影。

万科旗下资产涵盖房地产开发，物业服务板块“万物云”，租赁住宅板块 “泊寓”，海外业务上市主体“万科海外”，酒店度假业务“万科酒店与度假村”，食品业务，物业仓储业务“万纬物流”，以及商业开发运营业务“印力集团”。

去年开启“瘦身”计划后，万科制定了“一揽子方案”，一方面清理和转让非主业的财务投资，一方面争取银团贷款、推进经营性物业贷，出售上海七宝万科广场50%股权、深圳湾超级总部基地地块、上海南翔印象城MEGA 48%股权等资产。

此外，其还通过REIT路径退出资产，将北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场两项商业资产打包，设立中信万科消费基础设施Pre-REIT。

甚至长租公寓项目泊寓、普洛斯股权也传出被摆上货架。

2024年前三季度，万科大宗交易签约金额达232.6亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目，以及印力资产交易及REIT发行等。

尤其是争取银团贷款过程中，西安、武汉、深圳、广州、常州、宿迁等地的项目公司股权被质押，万纬物流270亿元股权被出质，通过这些抵押物，万科获得银团贷款超300亿元。

但这些出售或抵押资产清单中，一直未出现万物云的身影，可见万科对其珍视程度。

直至1月21日，有市场消息传出，华润置地将收购万物云与普洛斯的股权，交易金额超过200亿元，华润置地迅速回应，称消息不属实。

这是万物云首次出现在货架上，虽然华润置地予以否认。但在半个月后，便进入了抵押物清单中。

2月10日晚间，万物云公告称，万科此次质押股份占比较高，占总股本的约18.29%。若万科未能按时偿还贷款，质押股份可能面临被处置的风险，影响公司控制权稳定。

深圳国资接管后，打出“第一枪”

深圳国资接管后，万科的可抵押资产清单还有多长，再次成为一大关注点。

去年3月的“800亿银团贷款”事件中，万科的抵押资产便受到关注，当时万科向潜在贷款人提供了购物中心等商业项目的名单及其收入来源。当时有分析师估计，万科未抵押商业房地产价值为770亿至900亿元，若银行以50%贷款价值比放贷，可获得450亿资金。

后来，郁亮带队与多家险资谈展期，又屡次传出抵押物不足成“卡点”，有险资提出需增加资产抵押，直到今年才有进展。1月9日，万科宣布武汉誉天的非标债务获得展期，债权方是新华资产，获得展期2年，融资余额为20.4亿元。

同期有内部人士透露，目前万科还在与大家保险谈，处于盘资产的阶段。但据其表述，万科与大家保险的商谈，“卡点”依然在抵押物资产的估值，万科欲将存量50亿元增加到90亿元，抵押物价值60多亿元，但大家保险认为资产只值45亿元。

年内万科将有9笔债券到期，第一季度需要偿还的本息合计超过70亿，其中一笔余额30亿元的债券将在2月16日到期。

以辛杰为首的深圳国资高管上阵后，便将万物云纳入抵押资产清单，展现出了更强的自救决心。不久前，辛杰上任万科董事会主席后对外表示，目前已对万科今年一季度债务偿付做好了安排。

但万科后续的债务偿还将如何？从可融资抵押和出售资产看，万科依旧有底气。

万科寻求出售普洛斯股权的传闻，去年4月就曾出现过，这也是万物如今手中的优质资产之一。市场早已传出，全球知名物流公司普洛斯（GLP），正考虑在香港进行首次公开募股（IPO），计划最早可能在2025年实现，而万科持有普洛斯21.4%股权。

持此之外，万科还拥有泊寓、认缴规模超175亿的产业投资基金、广信房产资产包50%股权、万物云股票、大量的商业资产，以及万科酒店与度假、食品事业部持有的资产等，资产规模依旧庞大。

深圳市国资委负责人强调：“截至2024年底，深圳市属国资国企资产超过5万亿元，全年营收超万亿元，规模大、实力强，有能力、有实力，也有足够的‘子弹’，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。”

深圳国资接管万科后，从万物云开始打响了第一枪。