临近年底，关心楼市的人，都在“等”着年度总结数据。

特别是商品房库存量、销售量（套数、面积）等一些关键数据，毕竟这对2025年以及今后几年的楼市走向，有很强的参考意义。

接下来，我们就一起来看看“识越”版【越城区库存报告】，看看其中藏着哪些“楼市秘密”。

注意：以下数据来源各楼盘&房地产信息网，人工统计仅供参考。产品类型分为高端产品（排屋、合院、叠墅），及建面约120㎡以下、120（含）-144㎡、144㎡（含）以上的普通住宅。

01.

全区新房年度成交约3600套

镜湖遥遥领先

据粗略统计，越城区50个主力楼盘2024年度（截至12月23日）累计销售约3600套，销售面积约37万㎡。

其中，镜湖片区销量最好，累计销售约2500套，销售面积约25万㎡，分别占全区总量的约67%和约68%。

其次，是老城片区，累计销售约650套，销售面积约5万㎡。

为什么镜湖片区，会是“断层式”领先？

从“2019-2024年越城区商品住宅套均销售面积”中可以发现，近几年越城区的套均面积较大，尤其是2024年，达到了6年内新高，约136.7㎡。

这一点较好的说明了越城区买改善房的购房者较多。

而镜湖片区，无论是高端住宅还是改善类住宅，都位居全区前列，有足够的房源基础。

再加上价格回落、宜居性上升（商场、医院、公园等公建配套落地）也让更多改善类购房者选择“抄底”镜湖。

02.

越城区总库存

约2.4万套

据粗略统计，截至2024年12月，越城区主力在售楼盘约50个，分布于老城、镜湖、高新、袍江、江滨等5大片区。

全区总计库存约2.4万套（含领出预售证未售房源及未领证房源，下同），相比今年1月统计的库存（约1.8万套），增加了约6000套。

需要说明的是，上述库存仅统计目前规划已发布的楼盘，不包含黄酒小镇8号地块、则水牌5号地块、风和苑以南地块、雄盛北侧地块等新出让的宅地。

其中，镜湖片区库存量最高，约1.2万套，约占全区总库存量的一半。

比较意外的是袍江片区，库存量仅约2800套，库存量位列倒数第二。

在约2.4万套库存中，主要是建面约120㎡以下的产品（约1.2万套），约占总库存的一半。

其次是建面约120（含）-144㎡的改善型产品（约6400套），约占总库存的27%。

高端产品和建面约144㎡以上的产品，库存量相当，分别是约2700套和2400套。

高端产品大部分位于镜湖片区（约1600套），约占全区高端产品总量的60%。

其余三种户型段的产品，也是镜湖片区库存较多。

• 其中建面约120㎡以下的产品（约5000套），约占全区该面积段产品的41%
• 建面约120（含）-144㎡产品（约3400套），约占全区该面积段产品的52%
• 建面约144㎡以上产品（约1900套），约占全区该面积段产品的79%

注：5大片区具体范围如下：

老城片区（府山、塔山、北海、城南、鉴湖）

镜湖片区（灵芝、东浦）

高新片区（皋埠、东湖、稽山、迪荡）

袍江片区（马山、斗门、孙端）

江滨片区（沥海）

03.

14个细分板块

哪些去库存压力较大

将越城区5大片区细分为14个板块后，可以发现，库存量前三的是镜湖凤林板块（约4500套），高铁新城板块（约3000套），则水牌板块（约2500套）。

结合板块销售数据来看，去化压力较大的是：

• 江滨片区（沥海），库存约1700套，2024年销售约50套（约5600㎡）
• 则水牌板块，库存约2500套，2024年销售约100套（约1.5万㎡）

库存较为紧张的是：

• 镜湖中心区，库存约650套，2024年销售约400套（约5.4万㎡）

板块具体数据如下：

1

老城片区-城西

主力在售楼盘5个，板块余量总库存（含未领预售）约1500套。

高端住宅，库存约500套，占全区高端库存的约16%。

普通住宅，库存约1000套，占全区普通住宅库存的近5%。库存占比较大的项目有：汇锦铭园、辰起越心府。

城西板块项目位置示意图

2

老城片区-城南

主力在售楼盘4个，板块余量总库存（含未领预售）约2400套。

高端住宅，库存约300套，占全区高端库存的约11%。

普通住宅，库存约2100套，占全区普通住宅库存的近10%。库存占比较大的项目有：和樾府、越馨园。

城南板块项目位置示意图

3

镜湖片区-镜湖中心区

主力在售楼盘4个，板块余量总库存（含未领预售）约650套。

普通住宅，库存约650套，占全区普通住宅库存的近3%。库存占比较大的项目有：屹男半岛中心。

镜湖中心区板块项目位置示意图

4

镜湖片区-官渎板块

主力在售楼盘4个，板块余量总库存（含未领预售）约1800套。

高端住宅，库存约800套，占全区高端库存的约29%。

普通住宅，库存约1000套，占全区普通住宅库存的近5%。库存占比较大的项目有：藏珑府、春风十里。

官渎板块项目位置示意图

5

镜湖片区-凤林板块

主力在售楼盘9个，板块余量总库存（含未领预售）约4500套。

高端住宅，库存约600套，占全区高端库存的约22%。

普通住宅，库存约3900套，占全区普通住宅库存的近19%。库存占比较大的项目有：和光屿湖、美好之城。

凤林板块项目位置示意图

6

镜湖片区-黄酒小镇

主力在售楼盘3个（雲树湾、汀澜湾、映兰园），板块余量总库存（含未领预售）约900套。

高端住宅，库存约100套，占全区高端库存的约4%。

普通住宅，库存约800套，占全区普通住宅库存的近4%。库存占比较大的项目有：汀澜湾。

7

镜湖片区-高铁新城

主力在售楼盘4个，板块余量总库存（含未领预售）约3000套。

普通住宅，库存约3000套，占全区普通住宅库存的近13%。库存占比较大的项目有：观江园、君兰锦绣、桂樾风华。

高铁新城板块项目位置示意图

8

镜湖片区-湖东板块

主力在售楼盘1个（华发金融活力城），板块余量总库存（含未领预售）约1100套。

普通住宅，库存约1100套，占全区普通住宅库存的近5%。库存占比较大的项目有：华发金融活力城。

9

高新片区-则水牌板块

主力在售楼盘3个（樾湖湾、棠颂和鸣院、上河之城），板块余量总库存（含未领预售）约2500套。

高端住宅，库存约90套，占全区高端库存的约3%。

普通住宅，库存约2400套，占全区普通住宅库存的近11%。库存占比较大的项目有：上河之城、樾湖湾。

10

高新片区-皋埠板块

主力在售楼盘2个（天樾东府、江畔善居），板块余量总库存（含未领预售）约700套。

高端住宅，库存约30套，占全区高端库存的约1%。

普通住宅，库存约700套，占全区普通住宅库存的近3%。库存占比较大的项目有：天樾东府。

11

高新片区-生态园板块

主力在售项目3个（四季园丹园、兰园、瑞园），板块余量总库存（含未领预售）约400套。

高端住宅，库存约40套，占全区高端库存的约2%。

普通住宅，库存约370套，占全区普通住宅库存的近2%。库存占比较大的项目有：四季园丹园。

12

袍江片区-两湖板块

主力在售楼盘3个[朗清园、观澜云庭、锦上（一期）]，板块余量总库存（含未领预售）约2000套。

高端住宅，库存约200套，占全区高端库存的约9%。

普通住宅，库存约1800套，占全区普通住宅库存的近9%。库存占比较大的项目有：观澜云庭。

13

袍江片区-世纪街板块

主力在售楼盘2个（华德云樾、卧龙石泗里），板块余量总库存（含未领预售）约800套。

高端住宅，库存约70套，占全区高端库存的约3%。

普通住宅，库存约700套，占全区普通住宅库存的近3%。库存占比较大的项目有：石泗里。

14

江滨片区（沥海）

主力在售楼盘3个（玖樟台、三花江风雅颂、滨耀之城），板块余量总库存（含未领预售）约1700套。

普通住宅，库存约1700套，占全区普通住宅库存的近8%。

库存占比较大的项目有：江风雅颂、滨耀之城。

04.

库存总量高

为何购房者仍抱怨

“无房可买”？

从库存总量来看，越城区有约2.4万套。

但为何在市场中，还是能听到购房者“无房可买”的抱怨声？

小编以为，至少有以下3个原因：价格、楼盘曝光量、开发商“危险系数”。

• 关于价格

从目前库房分布来看，近一半的房源在镜湖。这些房源因土地价格等成本较高，即使降价后，总价依然较高，购房者难以负担。

另有部分开发商坚信自己的产品物有所值，仰仗自身雄厚资本硬扛市场，即便有折扣，折扣力度也较小。这也导致部分购房者望“房”兴叹。

• 关于楼盘曝光量

楼市下行期，开发商对项目的“宣发”投入减少，尤其是一些进入现房销售阶段的项目，更愿意通过中介等渠道，进行带看成交。

这导致部分购房者获取楼盘信息的渠道减少，误认为部分现房楼盘已售罄，从而不再过问。

另外，部分中介与开发商就“佣金”问题无法达成一致，导致带看积极性不高，也导致一些楼盘的曝光量下降，无法将信息传达到有需求的购房者处。

• 关于开发商“危险系数”

现阶段，项目“停工”、“交付延期”的风险依然存在，而部分开发商因为施工进度缓慢等原因，导致购房者对他的信任度降低，将其剔除出购房备选名单。

然而，部分板块因为在售项目并不多，剔除一两个项目后，也就变得“无房可选”。

以上就是今天分享的内容。

那么，今年你买到心仪的房子了吗？你觉得现在的房价到市场底部了吗？

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