老龄地产:郊区vs市区

老龄群体在数量上的日益增多及其对适老化居住环境的切实需求，催生了企业对老龄地产的关注和投资热情。在群雄逐鹿的老龄地产市场中，既有万科、绿城、保利、远洋等房地产开发商的身影，也有中国人寿、中国平安、泰康人寿等保险机构，以及中信国安、同仁堂、北控集团等综合性集团的参与。同时，一些国外机构也看好中国市场，纷纷在国内投棋布子，如欧洲最大的养老康复集团法国欧葆庭集团在南京落地的欧葆庭仙林国际颐养中心，澳大利亚养老社区领域最大业主、运营方和开发商联实集团在上海落地的逸浦荟养老社区项目。观察这些企业所布局的老龄地产项目，我发现有一个比较普遍的现象，可以用8个字来概括，就是郊区选址、规模建设。

先说郊区选址。与市区相比，郊区一方面相对地价较非常容易理解的。

再说规模建设。与市区相比，郊区周边的配套条件较差，医疗、购物资源缺乏，更别提市区内丰富的文化教育资源了。因此，企业往往就会选择规模化运作，独立或联合建设相应的配套设施，特别是针对老龄群体最为关心的医疗、购物、运动休闲等日常需求，自建或引入医院、商超、文化体育场馆等。

从理论上讲，老龄地产项目采取的这种方式是一种多赢的做法。对地方来说，项目的规模化可以带动当地经济的整体发展。对企业来说，项目的投入成本降低、盈利模式增多。对个人来说，以交通不便和等待项目成熟为代价，可以换取更加低廉的费用。而且，这样的老龄地产项目在国外也非常多。

但在国内的实践中，这样的项目模式却带来了种种问题。对地方来说，企业不是政府，缺乏中长期的系统规划能力和持续建设能力。对企业来说，项目的投入成本减少了，但总体成本却大幅提高了;企业盈利模式增多，要求企业具备多种运营能力。市场上成功的模式确实很多，可失败的教训更多。尤其是中国当前正处于边备边老、边富边老的阶段，老龄服务等相关产业才刚刚起步，对需求和供给的研究还处于摸索阶段，并没有形成清晰的产业模式。对个人来说，企业的风险无疑加剧了个人的风险。企业一旦发生问题，个人将直面一系列生活困难。此外，郊区交通不便的天然劣势还将放大这种困难。面对这些问题，大企业凭借自身雄厚的资金实力，还可以维持和推动项目的进展。而中小企业，甚至是已经有一定规模的企业则因前期投入较少、后期产出预期较高而极易入“坑”，陷入融资难、运营难等各种困境。

那么，老龄地产的出路在哪里呢?市区是不是比郊区更好呢?

第一，市区虽然拿地较难，拿到手的土地面积往往也有限，但市区交通便利、设施齐全、配套成熟。虽然投人成本较高，但总体投资回报率高。

第二，与郊区项目的规模相比，市区项目相对小型化，这可以让企业有更强的控制力，从而更好地发挥出自己的专业优势。

第三，与郊区创造新生活相比，融入市区生活才是老龄地产更需要的。居家养老、就近养老，既是生活传统，也确实是生活需要。

第四，相比较而言，在市区建设老龄地产项目，对各类企业的吸引力更大。各个专业领域企业的积极加入，能够更好地形成服务平台，推动各类盈利模式快速成型。

就是一个鲜活的例子。这里身处成熟社区，饭店、超市等生活设施齐全，更像是购物中心的老龄升级版。附近的人会到这里的超市和跳蚤市场购物，约朋友聚会吃饭，带孩子嬉戏玩耍。这使生命公寓与周边社区很好地联动起来。各种社会福利机构和商业机构都愿意到这里来举办活动，荷兰女王和各级政府官员也经常到这里参观。良好的社会效益和开发资金的快速回笼，让生命公寓得以迅速推广开来。

我们还可以大胆设想一下，如果把老龄地产与购物中心结合在一起，会产生怎样的场景呢?年轻人周末带孩子上课时，可以先将孩子送进教室，然后到楼上去看望老人。老人的各种餐饮和购物需求，足不出户就能得到满足。培训机构还可以在工作日开设老年教育课程。这样的话,商场可以得到更多的客流，各类企业可以凭借更专业、更全面的服务获取更多的利润。

今天，我们可能还很难想象这样的场景。这就好比以往我们很难想象把饭店、教育机构开进商场。不过，随着老龄化程度的不断加深，相信这样的场景一定会出现。

郊区vs市区，是做“大而全”，还是做“小而美”?老龄地产的发展，需要我们重新思考和深耕。

原文摘自《银发经济》李佳 王岳 著