毫不夸张的说，后台留言的这个问题，困扰了我整整五天。

新溪板块是当下东海岸楼市的主要货仓，城市发展想象空间最大，平均产品力最强，但同时，降价尺度却屡屡刷新认知，价格竞争激烈之甚，就差在门口挂一个“刚需快乐老家”。

唯独悦江府北区走出独立行情：

除部分特价房源外，北区目前成交区间在10500-11800元/平，在售楼栋中，景观优势最强的5、7、8栋最高能卖到12000-13000元/平。不出意外，这个价格应该是目前新溪在售毛坯项目中最贵的。

在这个价格下，悦江府北区给出的成绩单是：11月截至25日共网签34套，是目前新溪板块11月网签套数最多的楼盘；刚刚过去的10月份，悦江府北区以64套成为整个东海岸网签套数最多的项目。

也就是说，最贵的项目反而卖得最好，价格战失灵了？

现在这个阶段，无疑是买方市场，价格形成于需求端的市场共识，而市场共识的形成，是过去的借鉴，当下的感知以及未来的预判三者的结合。

“悦江府北区为什么能卖到1.3万/平？”这个问题，换个说法就是，为什么北区能让市场形成这个共识？

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北区今天的成绩，离不开南区的珠玉在前。

悦江府南区作为新溪板块的先头部队，以极快的速度接近清盘并全面交付。从已经入住的住户体验看，无论是园林实景还是建筑质量，我听到的都是正面反馈 。

悦江府南区园林实景

悦江府南区园林实景

其次则是中海引以为傲的物业服务，这套完善的体系一直作为中海项目对外输出的一大卖点。

南区的成功，加上固有的物业口碑，在当今的市场环境下，无疑给意向购买北区的潜在购房者注入一针强心剂。

这并非溢美之词，从中海超过30%的老带新客户比例便可窥见一斑。在汕头这个人情社会，“推荐”是一件风险系数很高的事情，如果不是亲身体验并十分笃定，谁愿意为一点蝇头小利干被人戳脊梁骨的事情？

另一个不容忽视的事实是，我认识的不少地产同行，买的都是悦江府南区。不单单是中海自己人，也有其他地产项目的员工。连从业者都用脚投票，往往能最直观看出一个项目的好坏。

现代人消费习惯先看一下差评，再用小红书搜索一下“XXX避雷”，买房亦是如此，只不过汕头楼市没有权威榜单，负面消息容易被和谐，即便是宅问也难免春秋笔法。

在此情况下，悦江府南区便是北区最好的参考系，开发商敢直接用北区命名一个新项目，恰说明其信心。

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从当下感知的角度，我想亲自去看一看，也许更能理解为什么悦江府北区的定价，可以说从它身上能看到一个改善大盘应该具备的素质。

除了三期悦海韵组团外，北区一期已经交付，二期也将于这周交付，园林部分均已完成。可以说，目前整个北区已经几乎进入现房阶段。对于开发商之前对于园林配套和景观所作出的承诺，同样所见即所得。

相信每个看完悦江府北区会第一眼心动的客户和我一样，多半是因为园林，其次是因为大门

用图片感受一下可能更直观一些：

悦江府北区大门实景

悦江府北区大门实景

悦江府北区园林实景

悦江府北区园林实景

北区给我的第一感觉是非常大，走在其中有种逛公园的错觉，毕竟整个项目占地157亩，绿化率35%。这么大的绿化面积，一方面需要植被造景做出层次感，另一方面还需要匹配美陈和娱乐设施的尺寸造型和配色，才能兼顾感官丰富度和设施实用性。

一物一景，都有一个说法，又要统一而不混乱，不是一件容易的事情。

其次是北区引以为傲的外部景观。

西面是2000亩侨韵公园。

侨韵公园

南面是新津河景和对岸的新津城景。

新津河

最新组团的5栋还能看到部分海景。如果加上项目自身的园林，几乎每一户都能享受到不错的景观资源。

最后，从户型配比看，98平三室两厅为北区最小上车面积，算上契税和维保基金，总价一百万打底。7栋更是直接做了一个187平的板式独梯独户产品，放眼整个汕头都非常罕见。

一个超3000户的大盘项目，不迎合市场做两室或一室的快速去化产品，这是冒险也是信心，足以看出开发商对项目的定位。

对业主的好处是显而易见的，保持整个社区的纯粹。

至于微观层面的单个户型，还是中海迭代数次，被市场验证过的设计，此前我们也做了多次分析，此处不再赘述。

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当下一切商品的价格，已经包含了对未来的预期。

举个例子，如果所有人都认为A股下个月将进入全面牛市，那么不用等到下个月，这个节点的A股已经是牛市了。

按此逻辑，横盘了这么久的新溪板块，是否已经透支了预期？

悦江府北区最高卖到1.3万元/平，是否已经见顶？

我的理解是，当前新溪的预期，受市场环境影响和开发进度的制约，存在被社会共识低估的空间。身处其中的悦江府北区，在未来预期这部分的价值，同样被低估。

目前新津是整个东海岸的下限，城市面貌基本形成，该兑现的利好基本兑现，一个所见即所得的居住板块。如果新津想实现价值重估，即楼盘价格出现肉眼可见的涨幅，要么是发大水再来一次的全面普涨，要么是汕头经济发展迎来一次史无前例的突破。

而三个板块中集合最多社会资源的新溪，则是东海岸的上限，也是汕头未来的上限。它的上限地位是板上钉钉的事情，就是汕头未来的市中心，不以任何人的意志为转移，而且按目前可见的开发进度，天花板远远未触及，能画的饼更大更多。

因此，要实现板块价值重估，新溪的机会显然比新津要大得多。

但是，目前价格战正酣的新溪，显然没有在价格上体现对未来的美好预期。悦江府北区也是如此，一个改善大盘现房产品，放在一个城市的上限板块，即使已经卖到目前的片区天花板，但距离真正的价值回归仍有空间。质疑价格是否见顶，只能说明，市场信心严重不足。

还是那句话，信心在当下就是相信国运，如果整天惦记着电瓶车能买到的那三瓜两枣，你的生活也就剩这三瓜两枣了。

End.

以上三点，是我对“悦江府北区为什么能卖到1.3万/平？”的理解。

假以时日，这个问题也许会变成 “悦江府北区为什么当初只卖到1.3万/平？”。到那时，悦江府北区的业主们，应该比我更底气和资格说出当初选择它的原因。