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作者 | 王泽红

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。

本次三部委发布多项税收优化政策，具体政策包括：

第一，降低契税税率。执行1%契税税率的面积段由90平方米提升至140平方米，这次政策优化后，个人购买的家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一按1%的税率缴纳契税；而购买140平方米以上住房，唯一住房减按1.5%、二套按2%税率执行。

第二，降低一线城市增值税税费，这项政策是与取消普宅标准配套的政策。普宅标准涉及的税费主要是增值税和土地增值税，本次明确一线城市取消普宅标准后，与全国其他地区适用统一的增值税政策，购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

对于土地增值税免征条件，本次政策明确取消普宅后，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税，即这部分政策未做调整。

第三，降低各地土地增税预征率下限，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。

降低契税，利好一二线

58安居客研究院院长张波指出，购房税费降低，利好一二线。这一点主要体现在契税层面，新政前，对于普通住宅契税大致在1-1.5%，非普通住宅则是3%，统一为140平方米1%税率，对于一二线城市来说，包括首套和改善，大量的需求都是集中在140平方以下，契税的大幅优惠可以大大节省其买房支出。

据中指研究院测算，以单价5万计算，面积分别为80、100、150平米，政策优化前首套契税税率分别为1%、1.5%、3%，二套契税税率分别为1%、2%、3%，而北上广深二套契税税率均为3%，政策优化后首套契税税率分别为1%、1%、1.5%，二套契税税率分别为1%、1%、1.5%。

80、100、150平米，首套契税分别优惠0万元、2.5万元、11.25万元，二套分别优惠0万元，5万元、7.5万元，北上广深二套分别优惠8万元、10万元、7.5万元。

以北京为例，政策优化前，满两年非普宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴增值税为（500-200）/1.05*5%，即14.3万元。政策优化后满两年原非普宅也可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也指出，过去只有购买90平方米及以下的房子，契税按1%征收。而现在购买90-140平方米的房子，只要是首套房，都可以按1%征收。这对于一线城市来说，其税率可从3%下调到1%，其他城市税率从1.5%下调到1%。对于100万的购房，一线城市契税从3万减少到1万，减少了2/3；而其他城市契税从1.5%下调到1%，减少了1/3。

“契税下调影响重大，一是直接激活中大户型房子的认购，即对于90-140平方米、140平方米以上的住房，都带来税费成本的减少，是对改善型住房需求的实实在在提振。” 严跃进指出。

同策研究院研究总监宋红卫表示：“财政部契税政策是在积极落实房地产行业止跌回稳的战略导向，契税调低，能够降低购房交易成本，不仅能够促进新房市场止跌回稳，还能加快二手房市场活跃度上升，进而能够加快二手房与新房直接的传导链条，对于楼市信心及预期恢复有积极影响。契税降低，叠加首付比例下降，以及按揭贷款利率的下降，效果会更加明显。”

“满二”免税，二手房交易税费接近“零成本”

58安居客研究院院长张波表示：降低交易税费，利好换房人群。从卖方来看，新政前，目前普宅满2年免征，非普宅满2年按差额5%征收，新政后，2年以上非普宅也免征，虽然一线需等普宅政策后，但大概率也将保持同一节奏，超过2年免税将更有利于改善人群入市，尤其是对原来非普宅更为利好。

“叠加目前交易过程中，个人所得税减免的相关规定，换房的税费成本将大大降低，甚至除了二手房交易的经纪人佣金，大量住房都可以实现交易税费不断接近‘零成本’。” 张波分析道。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，将和全国其他城市一样，购房住房满2年的即免征增值税，这是今年一线城市购房政策调整中较大的一点内容。包括上海等城市近期都已经取消了普通住宅和非普通住宅标准，挂钩在上面的增值税政策也自然有了下降的可能，体现了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的导向。

“若是某个一线城市房东出售一套大户型的房子（非普通住宅），按过去政策需要缴纳房价价差（出售价-原始价）的5%，对于1000万的住房，其增值税或达到10-25万的金额。而若按现在的政策，10-25万的金额可以不用交了。所以其减税的效果非常好。”

“直接影响是，房东出售持有2年以上的大房子（过去往往会认定为非普通住宅）的积极性增加，因为不用担心交税了。” 严跃进指出，从这个角度看，会促进一些次新房和好房源的加快挂牌，反过来是利好购房者认购次新房和大户型房子的。对于优化二手房交易结构、提振二手房交易等都有积极的作用。

“增值税方面，在取消普通与非普的城市统一按照超过2年免征增值税的策略，这能够有效降低二手房市场的交易成本，在一定程度能够激发二手房市场的活跃度。但是，北上广深四个一线何时取消，值得期待。” 宋红卫分析道。