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总负债1.36万亿，在房企负债中排第二；房屋交付只完成目标的一半......杨惠妍大刀阔斧，能救碧桂园吗？

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本文经授权转载自“21世纪商业评论”

ID：weixin21cbr

作者： 李惠琳 江昱玢

碧桂园掌门杨惠妍，再次改组董事会。

11月3日，碧桂园公布，两位董事辞任，执行董事苏柏垣因工作调动，独立非执行董事杜友国到龄退休。

▲碧桂园发布公告，图源碧桂园

“两位董事在任期间与董事会无意见不合，辞任亦不会对公司经营产生实质影响。”碧桂园官方向《21CBR》记者表示。

杨惠妍掌舵以来，两度调整董事班底。 今年3月，她已更换三位独立非执行董事，引入新人和新的专业意见。

杨惠妍本人，仍需带领1.6万亿资产的碧桂园（至2023年6月），奋力渡劫。

“三者相互作用、互为一体，是公司穿越周期、健康发展的关键。”她在10月中旬专门强调，要力促保交房、资产管理和有效销售。

精简董事

此次人事换防，杨惠妍又精简了董事会。

辞任执行董事的苏柏垣，现年58岁，为碧桂园“老臣”，备受重视。

他于2005年加入碧桂园， 任职集团副总裁已17多年，主要负责投资拓展及若干开发项目的整体管理。

▲苏柏垣，图源网络

碧桂园拓展海外业务时，苏柏垣一度奔赴马来西亚，担任海外事业部总裁。

当年，“森林城市”大热，号称总投资超2500亿元，期间即有苏的运筹，他与老板杨国强一道参与项目发布。

2020年，苏的年薪就有400万元，酌情奖金近1300万元；次年，他被授予154.55万份购股权，当年市价也在千万左右。

此次公告指出，苏柏垣在碧桂园的其他职务不变，他和杜友国辞任后，未提及董事补选。

碧桂园方面向《21CBR》记者回应，两人卸任后，碧桂园董事会共有9名成员，其中执行董事5名，独立非执行董事3名，非执行董事1名。

杨惠妍接班前，其父亲在内，碧桂园董事会一度有13名董事。

值得注意的是，两度成员调整， 杨惠妍大幅降低了董事会年龄。

本次辞任的杜友国，现年72岁，3月一同辞任的3名独董，年龄也已过七旬。自碧桂园上市后，三人就一直陪伴，任职时间长达17年之久。

▲碧桂园独立董事更换，图源碧桂园公告

今春履新的三名独立董事，更为年轻，年龄在44岁至65岁之间，其专业背景，也与地产、金融投资等紧密相关。

“独立董事是制衡内部董事，完善公司治理结构、保护外部投资者权益的机制。”

香颂资本执行董事沈萌告诉《21CBR》，碧桂园处于生死存亡的关键期，要集中资源解决债务等难题，聘请更年轻、更多专业背景的独董，利于为一线高管出谋划策。

公开数据显示，1-9月，碧桂园权益销售金额约364.1亿元，去年同期为1549.8亿元，降幅约8成。

化债闯关

当下，杨惠妍确需高层智囊，其化债压力也不小。

截至2023年6月末， 碧桂园总负债为1.36万亿元，在房企负债中排第二，其后，一直未有数据更新。

今年9月初，杨惠妍团队公告，调整兑付方案，将一批境内债的分期款项，延期6个月至2025年3月，涉及金额近150亿元。

去年8月出险后，管理层曾将这批境内债券全部展期，9只债的期限均为3年。

眼前，杨惠妍最紧要的工作之一，还要重组境外债。

碧桂园存续的美元债共计15只，余额为99.1亿美元，合计超700亿元人民币，有两只已到期未还。

年初，她委聘毕马威担任财务顾问，协助制定整体方案解决境外债务风险。

管理层一度预计，10月份可公开债务重组支持协议（RSA），目前进展稍有落后。

记者从碧桂园方面了解到，其方案条款尚未与主要债权人达成一致。

有房企人士告诉《21CBR》记者，债权人均了解内地房产市况，对重组方案的接受度较之前更高，房企要做的是，让他们相信企业有能力还钱。

与债权人博弈之际，杨惠妍团队也积极处置资产，兑现 “砸锅卖铁支持公司”的承诺。

▲碧桂园转让资产，图源广州产权交易所

今年以来，碧桂园转让了广州“资产包”以及部分境外资产，同时以项目股权冲抵应付货款。

比如，碧桂园已一次性在广州产权交易所公布5笔资产出售清单，涉及写字楼、办公楼、酒店、公寓等多种物业，合计报价38.18亿元。

杨惠妍也在缩减开支。

▲碧桂园高管年薪统一调整为12万元，图源公告

2024年初，碧桂园下放总部人员、精简区域编制，将14个区域合并为7个，同时降低高管薪酬。

杨惠妍、集团总裁莫斌等人，年薪统一调整为12万元。

有消息指出，去年以来，碧桂园有8位区域总离任，其中不乏为从管培生成长起来的高管。

力保交付

这一年，杨惠妍将保交付的优先级提至最高。

“ 穷尽一切力量保交房。”几乎每次内部管理会，她都如此强调，为夯实保交房的财务基础，其团队抓关键时点，提升新房到访和认购热度。

据透露，十一期间，碧桂园销售目标完成率123%，日均常规认购较“五一”期间上升34%。

去年，碧桂园累计交付超60万套房屋，今年规划交付量超48万套。

“（这）仍然是天量的交付任务。”杨惠妍要求，公司上下须从资金、资源以及个人状态上，做好充分准备。

▲今年1-9月房企交付套数排行榜，图源亿翰智库

据公开信息， 1-9月，碧桂园已交付23.5万套，总量可观，对标预定规划，只完成一半，任务依然艰巨。

杨惠妍团队正与政府协力，以项目担保、盘活存量土地等方式，缓解资金压力，力保交房。

例如，位于黑龙江哈尔滨的国风云著项目，今年售出套数仅以个位数计。

在当地政府部门支持下，碧桂园东北大区用一个商业项目担保，向银行贷款支持项目，于国庆期间交付700余套，且没有降标减配。

好在，眼下政府扩大白名单覆盖范围，效果已显。

对比9月13日数据，截至10月10日，碧桂园进入白名单的项目增长约12.8%，新增到账贷款约260%，延展资金增加62.8%。

局势向好，杨惠妍面临的压力，依然不轻。

“今年推出的利好政策力度非常大，也很全面，大家一定要有信心。”

她认为，国家对房地产行业的定位和指引越来越清晰，“要理解好政策，紧紧依靠政府，抓住机遇”。

面对变局，这位掌舵人正努力留在牌桌上。

“公司所有人要充满信心、下定决心，一定能够迎来行业的春天。”杨惠妍在内部打气。

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▶本 文转载自公众号“21世纪商业评论”（ID： weixin21cbr），原标题为《杨惠妍精简班底，万亿碧桂园闯关》，原文发布于2024年11月4日。无冕财经已获得转载授权，并稍作编辑。

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