泼天的富贵，兜头砸下了！

在国庆前一周，中央到地方狂甩节前福利，财政+楼市利好空前密集，带动股市、楼市疯狂大涨。

回顾可戳：全国行情，彻底起飞！

好家伙，布鸽从业十年接触的政策利好，还没节前一周来得密集，全国行情也出现惊天逆转：

· 港股大爆，恒生指数涨幅冠绝全球

· 消费大爆， 全国多地旅游客流创新高

· 楼市大爆，广州贝壳4天卖爆2200+单

铺天盖地的刺激，也让楼市预期迅速反转。

尤其是广州，执行了十多年的限购，一纸文件全部取消，市场预期迅速反转，一片看涨的声音。

截至10.5，单贝壳新房节，5天就累计认购了2200套。

一刷朋友圈，满屏铺天盖地的红色喜报、人头攒动的营销中心，仿佛遍地在热销，到处在涨价。

种种操作，还是熟悉的味道，熟悉的配方。

在钓鱼佬眼里，往水里撒一把饵料，让沉在水底的鱼儿闻风而动，这叫打窝。

鱼群，俨然望风而动。

1.

实际上，这一波行情背后，政府是最大推手。

别管经济能不能逆风翻盘，市场能不能起来，房子能不能卖得动，信心和经济循环都要率先打通。

至于牛市的续航期，也要看后手的推力。

毕竟，当下市场再狂热，想长牛也要看后续政策的刺激力度，以及城市和产业的经济发展基础。

节前，广州地王出山、政策大招打尽，刺激大波买家入市。

节后，广州政府俨然把后手放到了土拍上，在核心靓地叠满buff，只为吸引开发商下场。

10月上架的重磅靓地，广州土发更是狠下血本：

琶洲南3地块

路政全包，孤地盘成宝地

这三地块相邻，体量都不大，

总建面约13.8万㎡，容积率都是2.5，罕见的低密地块，起拍楼面价分别约为4.25万/㎡、4.3万/㎡、4.3万/㎡。

单看航拍，琶洲南3区位能打，但bug一堆。

原先周边的变电站+四至路网不便，加之政府推进节点不明朗，让不少意向房企望而却步。

幸而，海珠区府+市供电局两家，正全力扫清障碍。

一是，赤沙变电站搬迁。

琶南3地块以东，约百米左右，就是赤沙变电站。

老变电站，将在今年开展搬迁前期准备。

待站址周边相关架空线路改造完成后，赤沙变电站将外迁35km，新站于27年12月建成投产。

好家伙，近59亿起拍，迁个变电站砸下16个亿。

可以说，海珠区府和市供电局，这波给足了卖地诚意，全力扫清地块周边的不利影响。

二是，完善地块四至路网。

琶南3地块另一短板，在于四至路网。

地块所在的琶洲南区，定位为创新融合拓展区，河涌对岸就是国际会展中心，视野开阔。

但周边城市界面相对原始，四至路网空缺。

而据海珠住建局相关公告爆料，地块周边的临时+永久路网，都提升建设日程，打通南区出行。

· 明年3月底，完成临时路网建设

为解决项目预售影响，结合借用部分规划道路，从横一路先行拉通一条通道，覆盖地块北侧通行。

· 26年3月底，落地永久路网建设

三地块规划条件提到，项目红线道路不由竞得人建设，只需将道路用地范围平整完成后，交给指定单位。

这在广州，尚为首次。

目前，规划横一路已通过项目建议书专家评审，会展东路已完成项目建议书初稿修订，这些道路计划在25年8月开工，26年底完成建设。

为此，政府内部，还为开发商打通路权。

支持竟得人搭设跨黄埔涌便桥，打通会展东路到新滘东路，直链琶洲会展中心，最大化提升地块价值。

由此一宗孤地，愣是盘成一宗宝地。

结合琶南的拍地节点测算：

10.17开拍，预计明年年初入市，业主预计在27年收楼，能完美避开变电站+路网的负面影响。

短板扫清之后，相信琶南又将掀起一场土拍大战。

越秀广州大道中

对口小学，未来纳入铁一管理

该地块，享受越秀的教育，蹭珠城CBD的配套。

其总建面18016㎡，起拍总价59598万，需要配建5000方消防站，若扣配建4.6万/㎡。

这也是时隔4年之后，越秀首次挂牌宅地。

越秀四年挤一地，为了做大出让声势，针对地块短板，政府也是亲自下场一一解决。

一是搬来铁一，名校赋能。

按今年越秀的招生地段划分，对口的是杨箕小学。

虽然杨箕小学实力尚比不上东风东、培正等老牌名校，但据了解，政府有计划把杨箕小学纳入广铁一中教育集团管理。

作为铁一系校本部，它的排名也仅次于四大豪门。

至于小升初派位则对口省实、铁一、培正等中学，自带神一般的学位分组，教育这块还是优于其他区。

从小学到中学，都有名校加持，成为地块最大牌面。

二是消防站、社区出口分开。

配建上，地块需要配建建面5000㎡的消防站。

不过，消防站出入口设置在中山一路立交桥一侧，与住宅居民出入口分开，减少对居民出行体验影响。

但有一点需cue一下：

地块临近双向8车道的广州大道，车流24小时不休，如何最大化降噪，就要看操盘手的发挥了。

金融城浪奇地块

从原先的42.4亿，降到16亿

金融城东区地块，“跳水”归来。

地块原在年中上架，临拍前不声不响就撤下来了。

这次卷土重来，结合最初的挂地方案来看，广州土发也做了大幅让步：

一是，从42.4亿多降到16亿

地块起拍总价仅16亿，起拍楼面价仅1.97万/㎡。

但对应的，竞得人需要配建中小学、以及22.4个亿市重点工程，扣配建约4.71万/㎡。

粗暴算下，地价起码降了8000一平。

二是，地块土壤修复限制消失

前身是广州浪奇化工厂原址，需要先完成土壤修复。

按照此前的土壤修复方案，地块修复工期最短也要7个月，总预算约8936万元，由竞得人承担。

但在这次挂牌中，相关限制是半点没提，变相为开发商减负。

2.

除了上述三宗CBD靓地外，

有风声传出，广州将挂出员村绢麻厂、广氮马鞍山、航天奇观地块...等一批核心靓地。

发现了没？

为了延续土拍热度，广州土发可谓狠下血本：

一是，量地都定制，最大化提升地块价值。

以前的广州，被一众开发商吐槽：只管卖地，不管sihuo。

现在的广州主打一个量地都定制：

诸如，前手被抢爆的计容130%的保利临江大道地块、计容125%的白云怡新路地块。

还有路网全包的琶洲南3地块、名校全包的广州大道中地块…

政府让步樾大，说明图谋越大。

二是，狂上好货，调动开发商拿地积极性。

为了给市场添油，金融城CBD、珠城CBD、琶洲CBD以及断供4年的越秀等，都掏出来压箱底好货。

地块宗宗王炸，未来土拍注定神仙打架。

广州土发如此狠下血本，对扭转开发商和市场的信心，都将是一大助力。

希望节后的土拍，能再市场续一把猛火。