前几天，我们不是给广州100+二手盘来了个涨跌排名嘛？

没想到，后台的粉丝留言，让我看到了完全不同的两个世界。

一种是满嘴怨气型：“谁不知道降价啊，问题是个个都在卷价格，挂牌半年降了100万，我都还没卖出去，救命！”

一种是傲娇得意型：“挂牌两个星期，降了10万，昨天终于把房子卖掉了，看来也不是这么难卖嘛，嘻嘻！”

讲真，在业主疯狂内卷的当下，卖房确实很难，但除了降价之外，我觉得更关键的是：房子的流通性。

而要判断现在自己的房子好不好卖，其实可以看一个指标：挂牌率（挂牌套数/总户数）。

通常来说，挂牌率可以分为几个等级：

挂牌率1%-5%，说明小区处于正常流通状态，不需要太担心房子卖不掉。

挂牌率5%-10%，说明小区内挂牌量偏大，卖家之间会比较卷，但对买家来说有淘笋的机会。

挂牌率超过10%，说明小区处于滞销状态，降价几乎不可避免，甚至有被套牢的风险。

那么，广州100+二手小区目前的挂牌率如何？今天咱们就再来好好盘一盘。

PS：以下数据均来源于贝壳，仅供参考，具体以实际为准。

天河

第一个，当然要看的是宇宙中心—天河。

从我们统计的小区来看，虽然天河的挂牌率普遍比去年提高了，只有6个盘挂牌率有所降低。

但目前仍然有超6成的小区挂牌率低于5%，流通性没什么大问题。

挂牌率超5%的有8个，其中还不乏嘉裕公馆、中海花城湾这样的珠城标杆盘，比较适合淘笋，而最危险的是橡树园，挂牌率已经超过10%。

海珠

接着来看看网红海珠。

相对天河而言，目前海珠二手小区的挂牌率几乎都在5%以下，流通性更好一些。

像嘉仕花园西区、金影花园的挂牌率，还比去年略降了一点，说明今年这两个小区的房子比去年更容易卖掉。

而挂牌率超过5%的小区，同样有2个，分别是海天花苑和晓港湾，但好在只超过了0.4%和0.1%，业主之间的竞争不算太激烈。

越秀

再来看看老大哥越秀。

我觉得用一句话可以总结：你大爷还是你大爷，不愧是传统教育强区。

虽然挂牌率降低的只有1个，但恰逢开学季，现在越秀的二手小区普遍比较好卖，挂牌率都在4%以下，挂牌率最高的东风广场也不过是3.9%。

挂牌率最低的是东湖御苑，只有1.7%，除了学区之外，还跟挂牌量少有关。

荔湾

至于荔湾，整体上和越秀差不多。

二手小区的挂牌率基本都低于5%，但像新世界凯粤湾、珠岛花园，挂牌率比去年涨了不少，已经接近5%，业主值得注意。

挂牌率最低的是中海御景华庭（B区），而且比去年还低，主要是因为地处广钢，小区商业、教育配套都比较优质。

白云

相对中心四区来说，其实白云二手小区的流通性也不差。

8个小区里，有7个的挂牌率都在5%以下，最好卖的是富力半岛花园，挂牌率为3.2%，金域蓝湾的挂牌率则从5.6%降到4.7%，脱离危险。

而挂牌率超过5%的是金碧雅苑，去年还在安全线范围，现在变得越来越不好卖了。

番禺

聚焦二手房常胜将军—番禺，情况可能让人意想不到。

15个小区里八成的挂牌率都超过5%，像网红盘万科欧泊、锦绣香江山水园、亚运城也赫然在列，珠江花园更是高达9.8%。

挂牌率低于5%的只有三个：祈福缤纷汇、保利香逸花园、东华花园。

不过，这也符合我之前说的，番禺二手挂牌量大，业主内卷严重，主打的就是一个性价比，适合淘笋。

黄埔

视线转移到黄埔，情况可能没大家想的那么糟糕。

从我们的统计来看，目前黄埔二手小区的挂牌率基本都低于5%，而且比去年更好卖了，也跟黄埔在售新盘比较少有关。

像万科城市花园、中鼎君和名城、黄埔花园，由于地处配套成熟的老黄埔，挂牌率都低于3%。

挂牌率超过5%的则是新福港鼎峰、万科新里程、越秀岭南林语，都比较适合捡漏。

南沙

南沙二手小区虽然降价是常态，但最终的命运也不尽相同。

像越秀滨海珺城、丰庭花园，相比去年，挂牌率都下降了，降价卖房不是什么难事。

但反观叠翠峰，即便疯狂降价，挂牌率还是涨了1.1%，达到6.1%，比去年更加难卖。

增城

至于增城，由于新盘冲击太大，二手房还是难难难。

根据我们统计的小区情况，虽然挂牌率都有所降低，但新世界花园万象苑、东方名都、锦绣天伦花园仍然超过5%，业主卖房压力一点不小。

相比之下，碧桂园凤凰城好一点，因为有大盘优势，挂牌率降到了3.7%。

最后，从广州100+二手小区的挂牌率来看，再给大家总结一下：

1、中心四区的二手小区挂牌率虽然普遍增加，但大部分都在正常范围，业主卖房相对容易，但买家淘笋的空间也不大。

2、番禺二手房最卷，买家捡漏的选择也最多，要买可以大胆砍价，尤其是地段好的网红盘。

3、黄埔随着越来越多旧改新盘入市，二手业主的压力可能会日益增加，要卖房记得趁早。

4、南沙、增城由于新盘供应很多，二手房市场短期不会有太大变化，买家可以酌情选择。

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