编者按：

第一房研究院精心推出 “曾经系列” 策划。曾经的摇号楼盘、曾经的号头费等昔日网红楼盘，如今现状如何？我们将以详实的数据和客观的事实为依据，全面揭示这些楼盘在市场下行期的真实现状，从专业角度对市场趋势进行深入解读，为购房者提供置业参考意见。

曾经的号头费盘

曾经经开最牛学区房启迪科技城水木园保值率依然高达130%以上。

NO.1|壹

保值率137%，直击水木园二手房

从“好房新选”小程序查询经开区启迪科技城水木园最新二手房成交价在2.6万/㎡，想当初新房价格在约1.9万/㎡，如今五六年过去了，房价依然有7000元/㎡ 的增长，房子保值率约137%，而且当初购房该小区的大部分是以全款购买，以此不用考虑房贷利息情况。在当下合肥二手房房价连续下跌十多个月，业主亏本甩卖的情况下，依然保持着这样的保值率算是不易。

如果您想了解合肥小区成交价格，可以在“好房新选”小程序查成交栏目输入小区名称即可查小区成交价格。

可能很多人对这个保值率没有概念，下面我们从一组数来来看下合肥目前二手房保值率情况。

根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，2019年到现在合肥各区域二手房整体的保值率情况，除了经开、政务、庐阳依然超10%的增值外，蜀山基本保本，其余几个区域保值率都在100%以内，这个是什么意思呢，就是房价已经跌破当时购买新房的价格了。

具体来看，保值率最高的是经开区，保值率116.39%，也就是说有16.39%的增值，排名第二的是政务区，有15.62%的增值，庐阳区有11.17%的增值，庐阳区主要是老城区学区房价格支持整体二手房价格，这也导致整体保值率较高。

蜀山区基本上保本，保值率在101.51%，保值率最低的是新站区，仅有79.7%，其次是包河区，保值率81.23%。

这个是按照理论上的保值率，没有计算房贷利息，如果加上房贷利息的话，合肥九区保值率都在100%以下，而在当时购房的新房绝大部分的小区保值率也都跌到100%以内。

NO.2|贰

经开最牛学区，全款都要靠关系

从“好房新选”小程序查询经开启迪科技城水木园目前二手房挂牌总共83套房源，小区整体挂牌价格约3万/㎡，大部分房源挂牌价格在2.8-3.2万/㎡。

如果您想了解自己小区目前挂牌价格，可以在“好房新选”小程序输入小区名称即可查目前小区挂牌房源价格。

根据第一房研究院 AI楼市指数系统统计显示，启迪科技城水木园小区最早一批房源2020年年底交付，2021年小区挂牌价格高达4.7万/㎡，成交价也将近4万/㎡，跟今年相比成交价格下跌1.2万/㎡，即便如此，当初全款买入的业主依然保持着较高的保值率。

作为曾经网红项目，启迪科技城是合肥重点引入项目，打造以科研、产业、创业、投融资、教育、商务、居住为一体的生态科技新城。其住宅启迪科技城水木园共建设 15栋住宅楼，1栋11层、其他均为18-34层不等，以大高层为主，户型面积98-148㎡不等。

项目毛坯价格与当时周边楼盘差不多，都在1.4元/㎡左右，不同的是装修费，5000元/平米，是当时合肥出现的最高标准，与当时的融创合肥壹号院、融创信达政务壹号和葛洲坝中国府豪宅装修标准一样，比同区域其他楼盘装修费贵了一倍。以100㎡计算，光装修费都50万，这即便在现在也是豪宅了。

启迪科技城水木园加上装修价格约1.9万/㎡，比同区域的邦泰科技城都要贵了至少2500元/㎡，即便如此，项目首开验资高达100万，就这首开验资客户约2000组，项目当时比较火，除了当时特定人才购房有最高20万的优惠外，其他都没有优惠，而且没有关系基本很难买到，即便有关系也要全款优先，基本上都提前内定了，但当时还有中介爆出要交40万号头费。

为什么启迪科技城水木园当时这么火呢，主要还是该项目引入的清华附中学校，而且当时宣传专供启迪科技城项目学区，号称当时经开区最牛学区，因此也有人说，启迪科技城水木园这个楼盘是“买学区送房子”！

清华大学附属中学合肥学校由合肥市与清华附中合作开办，是一所公立中学，也是清华大学的一所附属学校。在2023年高考中，合肥清华附中一本上线率达98.5%，其中600分以上考生占比20%，理科最高分718分，文科最高分689分。在2023年中考中，合肥清华附中中考一类人数占比超过90%，其中进入合肥市前十名的学生有20多名。这也难怪当初那么多人全款找关系都要买。

不过2023年后将南艳滨湖时光、绿地滨湖国际花都划入学区内，而启迪科技城水木园业主为此怕稀释了学区价值而进行维权。当时就在传闻清华附中初中学区扩大的同时，已经有不少人悄悄出手。南艳滨湖时光、绿地滨湖国际花都都是经开区转手率最高的小区之列。

从绿地国际花都小区挂牌和成交趋势来看，2023年以后小区挂牌量激增，成交量也增加，不过从整体成交价格缺没有上涨。

NO.3|叁

结语

启迪科技城水木园凭借着清华附中学校学区一度成为当时网红楼盘，虽然按照当时最高档5000元/㎡装修标准，一套房子至少50万的装修费，即便如此，在当时想要买到都要找关系+全款购房，这一些购房热潮都归功于项目学区。即便当下二手房房价连续下跌十多个月，很多小区都跌破发，但启迪科技城水木园从最新成交价来看，依然保持着至少7000元/㎡增值，这在当下市场实属不易。