LPR（贷款市场报价利率）年内再降。7月22日，央行宣布，即日起，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.80%调整为1.70%。同日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，均下调10BP（基点）。

在MLF（中期借贷便利）操作利率的政策利率色彩淡化后，LPR报价的定价基础与MLF操作利率脱钩，转向由7天期逆回购利率直接调控的DR007（银存间7天质押回购利率）。7月是央行发出这一转向信号后的首次LPR报价，因此市场高度关注。

市场普遍认为，此次两个期限品种LPR报价下调将带动企业和居民贷款利率进一步下行，有利于减轻房贷借款人利息负担，促进消费。部分地区房贷利率将进入“2”字头。

房贷利率持续探底

LPR上一次调整为今年2月，当时5年期以上LPR大幅调降25BP。叠加本次调整，今年以来，5年期以上LPR累计下降了35BP。

按房贷本金100万元、30年期、等额本息估算，每月可节省利息支出约200元，利息总额可节省超过7万元。

存量房贷借款人在下一次重定价日后，也将享受到LPR下降带来的好处。重定价日一般为贷款发放日对应日或每年1月1日。

民生银行首席经济学家温彬认为，下调LPR进而带动明年初房贷利率等重定价，可以在一定程度上缓解居民的早偿意愿，稳定居民端信用。

5月以来，房地产各种利好继续频繁发布，LPR时隔4个月再降息后，部分地区房贷利率也将步入“2”字头。

5月17日，央行取消了全国层面房贷利率政策下限，新发放房贷利率明显下行。

6月，全国平均新发放房贷利率为3.45%，同比下降66BP，环比下降17BP，处于历史最低水平。

中原地产研究院统计数据显示，“5·17地产新政”后，全国房贷利率出现大幅度调整。该机构统计数据显示，2023年6月全国主要城市房贷平均利率为4.1%，首套房利率在3.9%左右。今年6月份全国房贷平均利率已降至3.5%左右，首套房利率已降至3.3%，跌幅达60BP，相比5月份首套房平均利率3.55%也出现了明显下调。

实际上，自楼市新政发布以来，各地房贷利率持续探底。房贷利率政策下限的取消使得部分地区不同银行的房贷利率也有所不同。以南京为例，此次降息后，首套房利率将降至2.95%（LPR-90BP），迎来历史最低水平。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，根据存款利率市场化调整机制，银行存款利率要与1年期LPR报价和10年期国债收益率挂钩，这意味着接下来银行存款利率将全面启动新一轮下调，有助于稳定银行净息差。在7月下调后，短期内LPR报价将保持稳定，四季度视经济和物价运行状况而定，LPR报价还有一定下调空间。

仍有下行空间

虽然此次LPR下调可减轻房贷借款人利息负担，但与存量房贷利率的利差依然走阔。

以北京为例，6月27日起北京实施下调房贷利率等多项房地产政策，其中首套住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减45BP。

对比3.85%和3.4%房贷利率，按照商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式估算，每月还款利息相差253.27元。

“5·17新政”提出新发放按揭贷款利率不再依据5年期以上LPR设定下限，这是按揭贷款利率和5年期以上LPR脱钩的重大决策，让市场供求、市场竞争来形成按揭贷款定价的均衡。

政策出台后，目前除北京、上海、深圳外（首套下限均为LPR-45BP），全国其余城市都已取消房贷利率下限。

数据显示，6月居民中长贷增加3202亿元，同比少增1428亿元，环比多增2688亿元。

温彬表示，在“5·17新政”的支持下，商品房销售有所回暖，居民中长贷边际改善，但提前还贷力度不减。当前新发放按揭贷款利率同存量利差进一步走阔，早偿压力再度抬头，使得按揭贷款净增量受到扰动。

存量房贷利率调降呼声近期高涨。一方面，存量房贷利率下调可以缓解居民部门负债压力，避免因负债过重导致消费能力下降；但另一方面，考虑到银行利润考核、净息差等因素，存量房贷利率下调的确存在障碍。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，整体来看，5年期以上LPR调降有利于购房需求释放，与前期“稳市场”“去库存”配套政策叠加形成合力，有望助推核心城市市场情绪进一步修复。

近日，二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》全文公布，指出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策”。

陈文静预计，未来各地首套、二套房贷利率仍有下行空间和预期，降低购房成本仍将是支持购房需求释放的重要举措之一。