◎来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）

“融资！融资！又是融资！”近几个月以来，没哪家房企能像万科这样，频繁拿定银行，成为他们的“座上宾”。

7月18日晚间，万科公告其向银行融资147.28亿元，以满足经营需要，但没透露是哪家银行这么有魄力。

作为这笔巨额贷款的担保，万科拿旗下深圳九州房地产开发公司、重庆溪畔置业手上土地进行抵押，期限均为4年。

截至今年6月底，万科担保余额约525亿元，占其去年底经审计归母净资产的20.9%。此次担保后，万科对外总担保额约766.5亿元，占其去年底经审计归母净资产的的30.56%。

值得一提的是，今年5月份，万科曾以抵押万维物流股权获得了招商银行牵头的200亿元银团贷款，堪称近年来房企单笔金额较大的一笔贷款。

7月上旬，据万科在投资人互动记录载述，针对5月那笔200亿元银团贷，其表示“正在有序推进”，未来公司还将继续争取银团贷款机会，巩固公司现金流。

如今，万科这次又搞定逾147亿元银行贷款，确实“霸气侧露”。

7月9日，万科曾向参加交流互动的调研机构交代说，“公司获得金融机构‘极大支持’，融资渠道保持通畅”。

针对极大支持的注解，万科年初以来合计新增融资、再融资超600亿元，对应偿还超500亿元。

2023年底以来，经营性物业抵押贷款融资获得金融监管层的大力支持，不仅利率低，期限最长可达15年，万科手上未受限的投资性房地产账面近千亿元，就算打五折，也能从银行贷出500亿元。

就目前优质房企来说，大型银行也急于放贷，借助宽松金融政策，为自己获得融资窗口期。

据万科披露，今年上半年，公司利用经营性物业贷的机会，积极开展专项行动，上半年新增近150亿元。其强调说，融资模式转型是公司一揽子方案当中的重要内容。

很显然，这就是“还短债、借长债”与“还高息、借低息”的财务优化策略，必然会减轻房企未来一两年债务偿付压力。

除了大规模融资，面对万科A股价跌跌不休，万科高层逆市强力护盘。7月16日，万科公告公司1862名管理骨干已完成自筹2亿元增持股票计划，锁定两年盈亏自负，距离7月10日发布增持计划仅隔了一周时间。

在万科公司全职工作的董事、监事和高级管理人员，集团党委成员等15人出资额不低于7300万元，其他骨干管理人员共1847人出资额不超1.27亿元。

逆市强力“护盘”彰显信心背后，跟日前万科“极不理想”的2024年中期业绩预告有莫大的关系。

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具体看，万科预计今年上半年归母净利亏损70亿元-90亿元，较上年同期盈利98.7亿元可谓“罕见亏损”，扣非后归母净利亏损50亿元至65亿元，较上年同期盈利87.03亿元也是令人“心惊肉跳”。

针对罕见亏损，万科也深刻反省，对外解释了3点：

1、虽较早意识到转型，但转型业务投资超出了资源和能力边界。

2、未能完全摆脱惯性，部分开发项目投资过于乐观，拿地成本较高，2024年集中进入结算，受重大影响。

3、为确保现金流安全，通过折价加大库存去化和资产处置力度。

这么大利空，也就有了万科随即做了投资人交流互动解释，特别是抛出上千人骨干自筹2亿元增持计划，以稀释利空冲击。

昨日，二十届三中全会公报也重点提及了“落实好防范化解房地产”等重点领域风险的各项举措。也就是说，未来政策对房地产化险的支持力度将是非常期待，也是可持续的。

3天前，国家统计局发布了70城房价指数变化，显示“70城房价同比整体下降 上海新房领涨”。各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄，但同比降幅继续分化，其中一线城市二手住宅同比降幅收窄。

有券商近日分析指出，房价是房企缩表的最核心变量，关系到净资产的质量和规模，部分二线城市具备率先见底的可能。