一线城市放松限购，买房人成强势群体？
买房人现在是强势群体
大家好，我是首席地产观察的贾社长。
没想到没等来股市的小阳春，楼市的“小阳春”可能要来了。如今楼市政策跟今年大热的“网红城市尔滨”一样，只要你想要就敢给政策。
也不知道1月30号是什么好日子，两座重量级城市抢着在这一天发布了新规。1月30日，网传苏州全面取消限购，买房不再限面积及套数。对此，苏州市住房和城乡建设局工作人员表示，购买新房、二手房不做购房资格审核，新房限售政策仍为两年。苏州市房产交易中心工作人员也表示，“从今天开始，不再审查套数，也不看购房资格。”
1月30日，上海市住房城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。
苏州代表着广大强二线和网红城市，上海代表一线城市最后的倔强。值得关注的还有打响一线城市放松第一枪的广州。
1月27日上午，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。名下已有的建筑面积120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。
或许有人会质疑政策放松的效果，从2022年开始大部分地方的楼市几乎没有限购限售了，深圳上海之前发布过超越以往的史诗级救市政策，但就效果来看好不过几个月，为什么还要继续呢？
因为政策跟政策的区别比人跟人的区别还大，不了解监管思路也就无从了解市场规律。26日，住建部在会议中明确：充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。这话听着不新鲜，几年前就已经是因城施策，自主调控了。但时代不一样了，过去是控房价如今要放房价，放了能不能有起色这是另一个问题。
如今的地产趋势在推着政策走，当开发商多数放弃规模扩张选择保住利润的时候，稳定性和确定性越高的城市的区域，才会被偏爱。所以去年以来，百强房企都优先选择观望京沪，有好的地块也不是不可以接受溢价。至于其他低线级城市，只能看城市新增人口有多少，经济发展的如何。
理论上经济不景气很多事情事倍功半很正常，但楼市这个长周期长链条行业可等不了，等房企喊渴死的时候可能就救不过来了。截止1月25日，全国300城1月经营性土地成交规模仅4206万平方米，仍处于相对低位。这就是残酷的现实，与其指望银行信贷的支持跟其不断拉扯，远不如市场回暖销售端回血。能够产生自我造血能力的市场，才不会出现“抱薪救火”。
广州和上海的调控，针对意味很强，只要还在增长有潜力的就要给予支持。
广州800万以上的商品房住宅每年都在创新高，特别是2023年，达到了7613套，同比增长了42%。在这样疲软的房地产市场中，高端住宅不仅没有随着大势下跌反而实现了42%的正增长，非常反常。本质上，广州新政刺激的不是那些需要卖房换房的人，而是那些手里本就有足够的钱，有能力享受新一代品质住宅的有钱人。
2023年，上海全市累计成交金额6050亿元，同比下降7%，成交套数79742套，同比下降11%。外环外是楼市交易的基石，以2023年新房成交为例，外环以外约占全市7成的量，二手房外环以外约占5成，这部分交易稳步释放有利于稳住上海楼市的量价。
尤其是对“非沪籍单身人士”这次才算是彻底放开，至少会有几十万的潜在合适购房者。2012年上海实行“认房认贷”限购政策，规定但凡单身、非上海户籍的购房者，无论是否已有缴纳社保或个人所得税证明，均被列入购房限制范围。如今，非户籍单身限购已经过去11年，上海迎来外环外全面放开非户籍单身购房限制，环沪的未来几年会迅速的被看空难卖。
“京沪楼市稳则天下楼市稳”的道理，住建的有关领导当然也懂，但现在楼市环境的恶化，已经做不到既保一线又保其他城市，选择应该是什么显而易见。
楼市小阳春非常困难
现在市场上并不缺政策，也不缺史诗级政策。上个月上海和北京先后“降首付、降利率、提普宅线”打破了十多年以来的惯例，房企和销售都认为至少可以火几个月吧。但实际上的情况却让他们心寒。
我们可以明显看出新政后两周，上海成交量出现短暂的上扬，但这也只是一时的繁荣，元旦过后，二手房成交量的增加似乎又开始乏力起来。
12.15-12.31，日均成交量在595.6套；1.1-1.11，日均成交量在476.8套。
前后半个月的时间，成交就相差了118.8套，可见，上一轮的新政，有效果，但不持久。
真正有购买力的中年人早在上一轮楼市大涨中已经“应买尽买”了，虽然他们有改善需求，但是收入支不支持换房、家庭需不需要，对未来的计划是什么样，已经很难讲了。更何况现在的楼市不存在“新一轮大涨的预期”，现实的买房人也没什么不好。
目前和未来一段时间的行情，都会是二手房挂牌量大幅增加，部分房东竞争性降价以加快成交，以价换量。什么时候行情顺转起来，要看二手房成交量和地产开发面积增速，前者意味着置换链条转动，后者意味着开发商敢投钱行业有前景有希望了。
楼市回暖是大家买出来的不是喊出来的，不要认为只要利率足够低条件足够宽松就一定能刺激起来。房地产是一门长周期依赖规模的生意，本来经营开发应该是很专业的事，在大家一起吹泡泡的年代地产已经迷失了本心，把地比房子看的更重要。无论政策如何变化，楼市底层逻辑还是我们之前讲的那些区域和供需等等，在肉眼可见的几年楼市投资可能会比沙里淘金难得多。
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