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6月7日，上海土地交易市场发布今年第三批次商品住房用地出让公告，共计4幅地块，其中2幅地块位于中心城范围，1幅地块位于主城片区，1幅位于新城。出让总面积约15.29公顷，起始总价84.22亿元。此次拟出让地块取消了土地溢价10%的上限要求，恢复价高者得模式。

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积极落实中央部署，促进房地产高质量发展

为了全面贯彻落实党中央、国务院关于构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展的决策部署，5月27日，上海四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（简称《通知》），其中提到“要求优化土地和住房供应。充分发挥城市总规的统领作用，合理把握区域规划时序和开发节奏、结构，着力提升土地资源配置效率，根据区域基础设施、公共配套、产业发展、市场需求等，实现高质量精准供地。完善房地联动机制，差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求，支持区域统筹、总体平衡，更好促进区域人口、土地、住房协调发展。”

本次商品住房用地出让进一步落实《通知》要求，自本批次起上海取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，这意味着从2021年一批次集中供地开始实施的限价竞价政策及2023年6月开始实行的触顶摇号机制不再实行，有利于进一步提升土地资源市场化配置效率。

短期土拍热度或有提升，土地差异化调控措施仍在，热度高的地块预计仍将设定土地最高限价

根据中指数据，截至6月11日，2024年上海共成功出让19宗住宅用地，其中10宗触顶，占比过半。取消溢价率上限，预计将促进有实力和有意愿的企业更公平地获取土地资源，优质地块土拍热度预计将升高，有利于带动整体市场情绪回升。

值得注意的是，6月7日，上海规划资源局发文指出“对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，引导市场主体理性竞价”，由此可见，未来上海土地供给中或存在两种情形，一是部分核心区优质地块仍存在地价上限要求，溢价水平或高于10%；二是多数地块无地价上限要求，差别化调控有利于避免非理性竞价和过高的地价对市场造成潜在风险，促进土地资源合理配置，推动房地产市场健康发展。

表：2024年以来上海住宅用地成交地块列表（截至6月11日）

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

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为“好房子”建设提供条件，满足人民群众对优质住房的新期待

近两年，住建部多次强调要下力气建设“好房子”，引导建筑师精心设计好户型，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，建造绿色、低碳、智能、安全的好房子，让群众能够住得健康、用得安全方便。今年4月30日中央政治局会议首提“人民群众对优质住房的新期待”，6月7日国常会再次强调要“顺应人民群众对优质住房的新期待”，“好房子”建设已经提高到了前所未有的高度，高品质住房建设将是未来各地着力的重点方向。

6月7日上海规划资源局表示，“为响应人民群众对优质住房的新期待，市级部门在出让条件确定阶段，通过综合评估和会商机制，根据地块区位条件、市场需求等方面情况，差异化确定高品质建设要求，将需要落实的绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等要求作为出让条件纳入土地出让合同，要求房地产开发企业优化产品，提升住宅建设品质”，同时指出“统筹安排供应规模、结构和时序，进一步加大区位条件好、公共服务设施齐全、交通出行便捷、市场需求旺盛地区的优质地块供应”，结合本次土地出让公告，未见到新房联动价的限制也代表着自2021年一批次集中供地以来已经实行3年多的新房联动价本次不再实行，为房企建设“好房子”提供了更好条件；另外，土地出让市场化竞价，让有实力、有品牌优势的房企获取土地资源，也有利于为市场提供高品质住房。

整体来看，上海此次优化土拍规则，是落实中央部署，促进房地产高质量发展的重要举措，有助于促进土地资源的合理配置和高效利用，对未来“好房子”建设也创造了更好条件。截至6月11日，22城中仍设定土地限价的城市仅北京、深圳（15%上限）和宁波（30%上限），近期北京供地中，海淀永丰南地块最高溢价率提至20%，突破了此前15%的惯例，宁波6月7日推出的2宗宅地均未设置地价上限，未来这几个城市继续优化土地限价的预期也进一步增强。

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