公司概况

贝壳找房（KE Holdings Inc.）是中国领先的线上线下房产交易和服务平台，成立于2018年7月6日，由链家网升级而来。公司于2020年8月13日在美国纽约证券交易所成功上市，股票代码为BEKE。注册地位于开曼群岛，通过VIE架构控制中国境内运营实体。

贝壳的控股股东为链家集团创始人左晖家族信托及管理层。左晖先生是贝壳和链家的创始人，他于2021年5月不幸因病去世，其家族信托继续持有公司重要股份。公司采用同股不同权架构，确保管理层对公司的控制权。软银、腾讯、高瓴资本等知名投资机构也是贝壳的重要股东。

核心业务

贝壳找房的主营业务围绕房产交易和服务展开，主要包括三大板块：

• 存量房交易（二手房产交易）：为二手房买卖双方提供信息匹配、带看、谈判、签约、过户等全流程服务，收取交易佣金。
• 新房交易：与房地产开发商合作，为新房项目提供销售代理服务，帮助开发商加速去化，收取销售佣金。
• 新兴业务及其他：包括家装家居、房产金融、房屋租赁等服务。其中家装家居业务通过收购圣都家装等方式快速扩张，成为新的增长极。

经营模式

贝壳采用平台模式，通过「贝壳平台」连接和服务：

• ACN（Agent Cooperation Network，经纪人合作网络）：这是贝壳的核心竞争力。ACN将房产交易流程拆解为10个环节，不同品牌的经纪人可以在同一笔交易中合作完成，并按贡献分配佣金。这打破了传统中介行业的零和博弈，实现合作共赢。
• 德佑加盟模式：通过加盟方式快速扩张门店网络，德佑品牌向加盟商输出贝壳的系统、标准和ACN规则。
• 贝壳平台开放：其他中介品牌可以加入贝壳平台，使用其系统、共享房源信息，接受贝壳的品质管理。

行业地位

行业排名

贝壳是中国最大的房产交易和服务平台。根据公司财报及第三方数据：

• 在二手房交易领域，贝壳在核心城市的市场占有率超过25%，部分城市如北京、上海超过50%。
• 新房交易领域，贝壳是中国最大的新房销售代理平台之一，与TOP100开发商均有合作。
• 门店数量：截至2024年底，贝壳连接门店超过4.5万家，经纪人数量超过47万人。

核心竞争力

核心财务数据

注：以上财务数据基于贝壳公开财报整理，实际数据以公司正式披露的财报为准。

发展现状与展望

近期动态

• 家装业务扩张：贝壳持续加码家装家居业务，通过圣都家装等品牌，打造「房产交易+家装」的一站式服务闭环。2024年家装家居业务收入占比持续提升。
• 租赁业务探索：推出「贝壳省心租」等租赁运营服务，切入住房租赁市场，响应国家「租购并举」政策。
• AI技术投入：加大人工智能在房源匹配、客户服务、交易风控等环节的应用，推出AI装修设计工具等创新产品。
• 存量房市场深耕：随着中国房地产市场从增量转向存量，贝壳在二手房交易领域的优势进一步凸显。

未来规划

贝壳的战略展望主要体现在以下几个方面：

• 深化平台生态：继续扩大ACN网络的覆盖范围，吸引更多中介品牌和经纪人加入贝壳平台，提升行业渗透率。
• 拓展服务边界：从交易环节向居住服务全链条延伸，重点发展家装家居、房屋租赁、社区服务等业务，打造「新居住」服务平台。
• 技术驱动效率：持续推进VR/AR、AI、大数据等技术在房产服务中的应用，提升交易效率和服务体验。
• 品质服务升级：坚持「对用户好」的核心价值观，通过建立服务标准、加强经纪人培训、完善售后保障等方式，持续提升服务品质。
• 应对市场变化：适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，调整业务结构，在存量房时代中寻找新的增长点。

挑战与风险

贝壳在发展中面临诸多挑战：

• 房地产市场调控：中国房地产政策持续调整，影响市场交易量和景气度，进而影响贝壳的佣金收入。
• 行业竞争加剧：58同城、安居客、天猫好房等平台持续竞争；同时部分开发商也尝试自建销售渠道。
• ACN网络治理难度：随着平台规模扩大，如何保证ACN规则的执行、维护平台参与者的利益平衡，是持续挑战。
• 家装业务整合：家装行业高度分散、标准化难度大，贝壳能否成功整合圣都等收购资产并实现协同效应仍待观察。

结语

贝壳找房从链家网升级而来，通过独创的ACN经纪人合作网络，在中国房产服务行业中建立了显著的竞争优势。公司作为行业龙头，在二手房交易领域拥有强大的市场地位。随着中国房地产市场进入存量时代，贝壳凭借其平台生态和技术能力，有望在居住服务领域持续拓展边界。家装家居、房屋租赁等新业务将成为公司第二增长曲线。对于投资者而言，贝壳的投资价值取决于其平台生态的扩展能力、新业务的成长速度，以及应对房地产市场周期波动的韧性。